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旅游地产开发与生态景观保护

 
      旅游地产是房地产开发到一定时期的产物,是在城市中心及周边用地条件较好的土地已基本开发完毕后,地产开发向远郊区发展大趋势的一种表现。该类地产或依托较好的自然风景资源;或依托自然风景加人文景观两方面资源;或是发展商自己投资,建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的大盘来推动房地产开发。

这一类地产的开发和一般楼盘有所不同,表现为三方面的利益牵制或动力因素,即社会效益、环境效益及经济效益:

· 首先,由于项目位于风景区周围,受到政府严格的规划控制,因而规划目标要体现社会效益;

· 其次,由于生态体系通常相当脆弱,因而保护和完善生态景观体系是规划的主导因素;

· 最后则是发展商自身利益,即在满足上述两方面要求的前提下,如何将资源优势转化为开发建设的经济效益。

开发旅游地产首先要调整和完善现存敏感生态体系,达到一种良性循环。良好的环境建设是地产增值的保证;同时,优化并发挥生态风景资源优势,限制过度开发,达到地产的可持续发展是旅游地产长期升值的法宝。急功近利或竭泽而渔只能适得其反。

下文结合实例,分析地产开发与生态景观保护的关系。北京中华石苑凤凰岭风景区、郑州黄河大观旅游度假区、武汉盘龙城风景别墅区、天津珠江温泉度假城酒店别墅区,这些项目分别代表了不同的自然条件、景观条件和环境条件下地产开发的几种方式。

中华石苑凤凰岭风景区规划

中华石苑凤凰岭风景区位于北京市海淀区,绿城集团与当地政府达成协议,共同开发一片14平方公里的风景区。其中可以开发用地1平方公里的旅游生态地产。我们在对项目的背景情况深入分析后,认识到该项目与一般地产开发项目有明显区别,如何协调政府开发目标、生态旅游资源保护以及地产商开发利益之间的矛盾,是设计中面临的重要挑战。

首先从整体规划分析,北京市内皇城以文化观光为主,远郊区以度假休闲为主,西山风景区一带则以皇家园林、宗教文化及休闲居住为主要特色,项目交通状况较好。而从21世纪旅游市场发展趋势来看,不带孩子的伴侣旅游比重将加强,观光型旅游将向保健、康乐型休假、体验式旅游发展。在分析大的边界条件后,我们决定将地产生态旅游度假和生态居住产业配套相结合形成一个产业,项目名称沿用前期策划案名为“中华石苑”,规划石刻艺术为主题的风景旅游区,设计艺术家园村。根据其市场定位,提出避免与周围竞争,尽量挖掘本地区旅游特色,根据现有情况着重发展田园度假、生态度假、生态农业、生态疗养等度假方式的方针,目标市场着重北京居民及周边地区,而不是开发成为北京面向外地的旅游景点。

利用地理信息系统(GIS),我们对规划用地进行了充分的评估分析,对坡度、坡向以及周边人文景观进行了基础调研和分析,并对绿化带周围的现状、构成情况、水体以及重要景观方向、景观节点、山体景观等做了大量的分析研究。

旅游地产开发有其代表性的一种结构形式。开始设计时我们曾与发展商讨论——如何布置1平方公里的开发地区,以何种形式开发哪一类地产。

沿山体的部分自然是最好的地区,依山傍水,适宜建设别墅;但从上面分析可以看出,这一地区又是景观最敏感、景观系统最薄弱的地方。虽然对地产开发有益,但作为整体旅游区开发则并不可取。通常风景区的分布结构形式是风景区偏向自然山体,另一侧为形成的城市,中间较为广阔的地带为农村田园风光,有建成的村落、农田、果园。因此从区位来讲,1平方公里旅游地产的开发最终即定位于这一中间地段,从而避开生态敏感环节。

国外的旅游地产开发结构也与此类似,地中海的开发即为较成功的案例。原则上,沿海的房价最高,但从保证整个旅游区增值来讲则并不适宜在海岸第一线上建造房屋,因为虽然小区单栋别墅开发价值很高,但景区整体形象和整体价值则降低很多,海岸线没有景深,不能容纳大量游客,大部分人无法享受到它。因而作为风景区内或风景区周围地产开发来讲,不影响景观本身地段、采取适度规模的开发是极为重要的因素。

我们在中间地带规划了特色旅游区,北面为青少年活动中心,包括攀岩等野外活动;中部继承原来的主题——“中华石苑”,建设石艺雕刻加工作坊,游客可参与部分活动;南面是果园,可以酿酒、采摘、做果酱等,增加了吸引力和乐趣。

确定了开发地段之后,下一个问题就是开发哪类产品?经过认真探讨,在首期建设时,我们提供了一些具体的布局方案并推荐了三类产品,包括度假型旅游酒店、EOD小型生态办公区、分时度假别墅区,并对区域内的景观设计提出了具体的改善措施。其中方案之一为酒店位于中部,EOD位于交通方便地区,度假村偏向内侧,这样做的好处是功能比较明确、动静结合清晰,度假村和EOD可以分享酒店设施。

郑州黄河大观

该项目与上述中华石苑凤凰岭风景区规划有类似之处。项目距郑州市中心约15公里,位于黄河边上,地段所在为黄土高原地区。我们以地理信息系统分析为基础进行了坡向分析、坡度分析、冲击沟形式分析等。由于项目所在地区坡度较陡,生态系统较为薄弱,敏感性非常高,如果建设不好,则目前比较平衡的系统也会遭到破坏。因此,雨水的收集和控制也成为该项目生态规划的重要方面。

规划首先从调整整个生态系统入手。一要涵养水土,该部分工作需在建筑设计之前完成;二要防风固沙,针对当地黄土高原的地质种植防护林带,提出一些生态环保措施以及规划技术原则,组织交通分析,与原有景观系统实现良好的结合。由于项目地处国家自然风景区边缘,且防洪要求非常高,因此设计中提出六大生态技术工程,每个项目有相应具体措施,如防洪、排洪规划等。对于特大洪水则采取宁漫勿冲的原则,设计了合理的扇形面积冲击沟。

旅游地产的开发至少需要2-3年,因此项目规划必须保证其前瞻性,以满足其完成后市场需求。同时其生态系统如果在规划中考虑不周,那么在建筑进程中一些不良影响也将逐步显现,会影响到地产的销售。

武汉盘龙城

武汉盘龙城位于武汉北部飞机场路附近,这一地区本身并未达到风景区高度,但盘龙城遗址有着较高的历史和文化价值,地段内也有较适合居住建筑的丘陵水面龙城

武汉盘龙城位于武汉北部飞机场路附近,这一地区本身并未达到风景区高度,但盘龙城遗址有着较高的历史和文化价值,地段内也有较适合居住建筑的丘陵水面。资料显示,武汉市目前的开发相对落后,但其自然山水资源非常好,湖泊系统和水系资

资源保留较为完善,原有三分之一以上城市面积都为水系。尽管过去十年很多湖泊被填土造地,从整体而言资源破坏较为严重,但现在留存下的水系还是非常难得的。

盘龙城用地约900亩左右,是一丘陵地带,其中有一些不太深的水面以及小山丘。总体而言,目前这一地区以农田和鱼塘为主,自然资源较好。如何最大限度发挥现有地貌、地势、山地的优势,是我们规划设计的重要目标之一。

由于山地建筑与普通平地建筑相比有一些不同的特性及美学特征,因此规划时我们从中西方对山水观的不同看法做了一些分析工作。通常东方比较尊重自然,注重因借并利用山势;西方则更习惯于以自我为中心,强调对自然的征服和改变。在此基础上,我们结合项目的具体特点,提出规划指导思想,展现真山真水的景观特色,强调和谐共生的生态环境。同时,对项目的策划和任务研究、容积率等提出了一些具体指导原则,如应该确定多高的容积率为好。在此基础上确定了规划设计指导原则:尊重原始地形并加以合理的利用改造,因山借势。

从道路系统而言,这一地区山地并不太高,但仍然较为复杂。我们首先考虑道路随山就势,尽量沿等高线布置,减少道路的分级层次。一般居住区强调道路分等级,较好地控制交通流量,我们在此提出减少道路分级层次,除通过性和联络各组团为主的主干道外,其他道路都减少分级层次,分级道路适当调小,并对绿化景观系统提出了一些具体的原则。

由于该地区水系较多,规划设计方案着重体现了其桥梁的特色,并提出一些建议和生态建筑环境保护措施。建筑本身强调生态环保性,建筑单体沿原有地形地貌,减少对气流风向的影响。同时对于植被部分,我们采取了一些具体措施,如雨水的收集排放,原有自然雨水排放与人工排放系统的结合,对原有冲沟的梳理和位置规划等。道路基本沿山势布置,每一栋房屋都有较好的景观,且有比较自然的效果。

天津珠江温泉城规划

天津珠江温泉城是珠江集团在天津开发的国内目前最大的别墅区项目,占地约22 000亩,距北京市90公里,离天津市60公里,地下有较好的温泉资源,规划为中国目前最大的别墅区。其中包括五合国际设计的珠江温泉城超级酒店,约10万平米,1000余间客房,是目前国内等级最高的温泉度假五星级酒店。

业主方面希望项目具有一种南非迷城的风格,这种建筑形式的采用存在一些争议。但作为一种旅游地产,其主要目的为营造一种独特的气氛。由于项目所处区域本身没有太多旅游资源,于是业主希望通过这种措施创造一种独有的资源,营造一种世外桃源的气氛。除了上述超五星级温泉酒店,还有一组日式温泉野天风吕以及丰富多彩的商业建筑。

从上述几个项目的分析可以看到,旅游地产开发有几条规律要遵循:自然资源只能借用,不能侵占和掠夺,这是旅游地产开发成功的基础;同时,调整并完善现有生态系统是旅游地产增值的重要手段;保护和限制性开发是旅游资产长期增值的法宝。因为投资造景有其临界点和门槛效应,项目一旦建设不好则很可能面临失败。例如南非迷城的建设耗费4亿多美元,相当于30多亿元人民币,如此大的投入保证了其具有独特的吸引力和体验式的异国情调环境。因此要想人工创造旅游资源,需进行相当的投资,才有可能建设出相当的规模和氛围,如果想先投几个亿看看,实际工程不能达到预期效果,整个楼盘很难带动起来,其地产开发也可能无法启动。资金收回也将出现困难,因此此前的深思熟虑就更加必要。



(来源:项目管理网,作者:卢求)

入库时间:2007/4/18